近日，湖北省武漢市一個(gè)名為“萬和光谷”項(xiàng)目房?jī)r(jià)因降幅近萬，引發(fā)購(gòu)房者質(zhì)疑此舉為“惡意降價(jià)”。項(xiàng)目所在地政府部門湖北武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)回復(fù)稱，因企業(yè)與施工方存在債務(wù)糾紛，將部分房屋工抵給施工方，近期施工方為回籠資金，將“工抵房”進(jìn)行低價(jià)出售，最高降價(jià)達(dá)6000元。
同時(shí)，東湖新區(qū)管委會(huì)表示，商品房?jī)r(jià)格由開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行自主定價(jià)，同時(shí)與購(gòu)房人通過合同約定最終成交價(jià)格，但不得超過預(yù)售方案?jìng)浒竷r(jià)。企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)狀況調(diào)整商品房住房?jī)r(jià)格屬于市場(chǎng)主體自主經(jīng)營(yíng)范疇，并不違背法律法規(guī)禁止性規(guī)定。
澎湃新聞?dòng)浾卟稍L熟悉房地產(chǎn)的專業(yè)人士、律師均表示：“惡意”這個(gè)概念無從界定，房企降價(jià)屬于市場(chǎng)行為。對(duì)于購(gòu)房者關(guān)于房企降價(jià)的投訴，多地地方政府或主管部門在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板表態(tài)，是市場(chǎng)行為。但也有主管部門表示，如果有證據(jù)證明房企曾承諾不降價(jià)后降價(jià)的，則違規(guī)。
多地政府表態(tài)：房企可自主確定售價(jià)
澎湃新聞梳理發(fā)現(xiàn)，多地購(gòu)房者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板留言稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“惡意降價(jià)”要求賠償。對(duì)此，地方政府對(duì)降價(jià)或賠償事宜進(jìn)行表態(tài)。
5月24日，河北省保定市人民政府回復(fù)購(gòu)房者反映的房企降價(jià)損害自身利益的留言時(shí)稱，商品房?jī)r(jià)格屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，開發(fā)企業(yè)可根據(jù)市場(chǎng)行情、供求關(guān)系，自主確定銷售價(jià)格，購(gòu)房者與開發(fā)商可協(xié)商確定每套房屋的最終銷售價(jià)格，納入買賣雙方合同約定。
針對(duì)“2022年兩萬多購(gòu)買黃閣保利灣上，如今樓盤降價(jià)為1.33萬元銷售，請(qǐng)求領(lǐng)導(dǎo)讓公司返還差價(jià)給我”的留言，廣州市南沙區(qū)表示“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)可結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際享有自主定價(jià)權(quán)，并向住建部門辦理價(jià)格備案或調(diào)整”。
也有地方政府指出，如果開發(fā)商承諾不降價(jià)，則相關(guān)部門會(huì)對(duì)其作出責(zé)改措施。
比如，此前有購(gòu)房者反饋其購(gòu)買的小區(qū)開發(fā)商隨意降價(jià)，北京市昌平區(qū)住建委回復(fù)稱,“如開發(fā)商承諾該戶型不降價(jià)，市民可提供相應(yīng)證據(jù)，如經(jīng)我委核實(shí)，該項(xiàng)目存在違規(guī)行為，我委將針對(duì)相應(yīng)法規(guī)對(duì)企業(yè)作出責(zé)改措施。市民如有異議或認(rèn)為開發(fā)企業(yè)有其他侵權(quán)行為，建議也可通過司法途徑維護(hù)自身的合法權(quán)益。”
5月有購(gòu)房者反映稱，中海渝中云錦小區(qū)的房地產(chǎn)商私自以“工抵房”的形式將小區(qū)未銷售的500余套新房房源以低于網(wǎng)上備案價(jià)近40%的幅度大幅降價(jià)出售，且開發(fā)商拒絕與業(yè)主溝通。重慶市房地產(chǎn)交易事務(wù)中心提出“要求公司自查整改、規(guī)范銷售行為，主動(dòng)與前期購(gòu)房業(yè)主溝通解釋”。
房企降價(jià)是否有法可依？
房企是否可以自主降價(jià)？對(duì)于商品房?jī)r(jià)格的問題，重慶市房地產(chǎn)交易事務(wù)中心在回復(fù)購(gòu)房者時(shí)表示，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》第六條規(guī)定，“商品價(jià)格和服務(wù)價(jià)格，除依照本法第十八條規(guī)定適用政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)外，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由經(jīng)營(yíng)者依照本法自主制定”?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十七條規(guī)定“商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國(guó)家另有規(guī)定的除外”。
另一方面，多地取消新房銷售限價(jià)也是房企自主調(diào)整價(jià)格提供依據(jù)。7月31日，河南省鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布關(guān)于取消商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)的通知。通知顯示，經(jīng)市政府研究，住房保障部門不再對(duì)新建商品住房銷售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)按照自主定價(jià)進(jìn)行銷售、辦理商品房預(yù)（銷）售許可（備案）手續(xù)。
越來越多的城市發(fā)文取消商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，遼寧省沈陽(yáng)、甘肅省蘭州、河南省鄭州、福建省寧德等城市明確不再實(shí)施新建商品銷售價(jià)格指導(dǎo)，即取消銷售限價(jià)，另有廣東省陽(yáng)江、珠海，安徽省蕪湖等地優(yōu)化限價(jià)政策，如縮短備案價(jià)格調(diào)整時(shí)間間隔、取消樓層差價(jià)限制等。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，取消限價(jià)后，商品房?jī)r(jià)格將更多地由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，換言之，市場(chǎng)供大于求的區(qū)域，房企如果想加快項(xiàng)目銷售節(jié)奏，就必須在房?jī)r(jià)上有所調(diào)整。房企自身可以根據(jù)市場(chǎng)情況和自身經(jīng)營(yíng)狀況來靈活調(diào)整價(jià)格。
多位專業(yè)人士均表示，這是市場(chǎng)行為。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，降價(jià)本身屬于市場(chǎng)行為，有些地方是明文規(guī)定降價(jià)幅度不低于備案價(jià)格的15%等；另一個(gè)角度看，備案價(jià)格不是一成不變的，特別是現(xiàn)在許多地方政府取消了限價(jià)后，房企根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)節(jié)定價(jià)的自由度更大。
“工抵房”限制條款放寬
記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士獲悉，目前房企資金鏈緊張的背景下，即便是未“爆雷”的房企也會(huì)采取“工抵房”的形式結(jié)算工程款項(xiàng)等。某央企地產(chǎn)公司內(nèi)部人士表示，市場(chǎng)化的降價(jià)肯定存在，還有一部分是“工抵房”，這些供應(yīng)商為了變現(xiàn)只能以更低的折扣出售房產(chǎn)。
對(duì)于“工抵房”，多地放寬政策，甚至允許“工抵房”的資金不進(jìn)入監(jiān)管賬戶、直接網(wǎng)簽等。7月29日，江西省九江市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知。文件提出，穩(wěn)妥處置“工抵房”“法拍房”。經(jīng)轄區(qū)政府核實(shí)確認(rèn)并提交書面申請(qǐng)，允許保交房項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管資金未到賬的“工抵房”進(jìn)行合同網(wǎng)簽備案。加強(qiáng)對(duì)“工抵房”的價(jià)格管控，網(wǎng)簽備案價(jià)格應(yīng)與該小區(qū)平均價(jià)格相匹配。
7月16日，廣西壯族自治區(qū)賀州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于印發(fā)《賀州市進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)的若干措施》的通知，“工抵房”可不經(jīng)資金監(jiān)管進(jìn)行網(wǎng)簽備案。即日起至2025年12月31日，建設(shè)單位使用商品房銷售款抵扣該項(xiàng)目工程款的，經(jīng)建設(shè)單位與施工單位協(xié)商一致后，“工抵房”可直接進(jìn)行《商品房買賣合同》網(wǎng)簽備案。
今年2月6日，河南省安陽(yáng)市安陽(yáng)縣發(fā)布《關(guān)于對(duì)<促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見>的政策解讀》，文件提出，允許“工抵房”網(wǎng)簽備案。為維護(hù)交易各方合法權(quán)益，在2024年12月31日前，原則上允許不超過預(yù)售許可總套數(shù)10%的“工抵房”直接進(jìn)行網(wǎng)簽備案（不用將首付款存入監(jiān)管賬戶），但須以工抵價(jià)格開票。
對(duì)于目前市場(chǎng)反映的“工抵房”網(wǎng)簽價(jià)格過低，盧文曦表示，“工抵房”很大程度上是為了盤活資產(chǎn)，特別是一些保交付的項(xiàng)目，通過這種方式，通過“工抵房”支付款項(xiàng)，項(xiàng)目才能更好推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)保交付。
但也有律師提醒，“工抵房”存一定風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于“工抵房”，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，在開發(fā)商資金鏈緊張的情況下，可以通過直接網(wǎng)簽、簡(jiǎn)化流程等方式促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易和流通。該舉措一方面能夠緩解開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)壓力，另一方面能夠加快市場(chǎng)流動(dòng)，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。
王玉臣同時(shí)提醒，該舉措對(duì)購(gòu)房人而言存在一定風(fēng)險(xiǎn)。首先，如果監(jiān)管不到位，將會(huì)使房屋能否交付陷入未知；其次，可能存在抵押未解除的情況，這會(huì)影響到房屋的交付和確權(quán)。很多開發(fā)商已經(jīng)將相關(guān)的房產(chǎn)進(jìn)行了抵押，如果相關(guān)的抵押未解除，購(gòu)買了工抵房的購(gòu)房人后續(xù)可能會(huì)面臨交付和確權(quán)的難題。
王玉臣還提出，如果相關(guān)部門監(jiān)管不到位，開發(fā)商有可能會(huì)進(jìn)行違規(guī)操作，影響市場(chǎng)的公平性和透明度，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展。
易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于購(gòu)買“工抵房”的購(gòu)房者而言，最直觀的就是降價(jià)了，但可能也有交易風(fēng)險(xiǎn)，如果房企和建筑企業(yè)等有糾紛，這時(shí)認(rèn)購(gòu)一些“工抵房”，可能會(huì)有產(chǎn)權(quán)方面的糾紛。另外需要看到，如果房企過多通過“工抵房”方式來銷售，可能資金壓力較大，對(duì)于房屋的交付購(gòu)房者也需要格外注意。
