【導(dǎo)語(yǔ)】1－4月份，商品房銷售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%，銷售難，投資弱，房地產(chǎn)行業(yè)處于艱難時(shí)刻，在行業(yè)處于弱現(xiàn)實(shí)下，部分房地產(chǎn)先行指標(biāo)已經(jīng)有所改善。房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)計(jì)從政策底向現(xiàn)實(shí)底過渡，邊際向好跡象逐步顯現(xiàn)，對(duì)銅需求提振也將存在一定增量。

2002年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷經(jīng)歷“房地產(chǎn)擴(kuò)張→房地產(chǎn)政策收緊→房地產(chǎn)下行→房地產(chǎn)政策寬松→房地產(chǎn)擴(kuò)張”循環(huán)，在歷次循環(huán)中，房地產(chǎn)周期輪動(dòng)往往與房地產(chǎn)政策調(diào)整緊密相關(guān)。

4月開始，地方政策發(fā)布進(jìn)入高發(fā)期。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年截至5月23日，全國(guó)已有近100個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行共計(jì)150余次調(diào)整。

從政策內(nèi)容看，對(duì)住房公積金政策優(yōu)化多達(dá)70次以上；購(gòu)房補(bǔ)貼政策出臺(tái)了約40次；調(diào)整限購(gòu)、限售、限貸政策出臺(tái)約30次；對(duì)貸款首付比例進(jìn)行調(diào)整的政策出臺(tái)約20次。

近期房地產(chǎn)調(diào)整來(lái)看，更多為了對(duì)沖行業(yè)的負(fù)反饋，2020年以來(lái)相繼推出的“三道紅線”、“房貸集中度”、“集中供地”等監(jiān)管政策，房企流動(dòng)性緊張情況加劇，出現(xiàn)部分房企債務(wù)違約、破產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)事件，房地產(chǎn)供需平衡受到較大沖擊，供需兩端形成負(fù)反饋。導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)銷售下滑，企業(yè)投資意愿弱。

政策底已至，房地產(chǎn)投資增速后期有望邊際恢復(fù)

2022年2月以來(lái)，“因城施策”差別調(diào)控持續(xù)推進(jìn)，全國(guó)多地出臺(tái)下調(diào)首付比例、降低房貸利率、給予購(gòu)房補(bǔ)貼、取消限售等措施調(diào)控樓市。同時(shí)相繼推出房企收并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三道紅線”，保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策。伴隨刺激措施不斷強(qiáng)化，房地產(chǎn)投資增速后期有望邊際恢復(fù)。

房地產(chǎn)用銅量后期增量可期

當(dāng)前數(shù)據(jù)顯示2022年1-4月房地產(chǎn)用銅量持續(xù)低迷，同比下降2.39%。而通過房地產(chǎn)先行指標(biāo)來(lái)看，房地產(chǎn)投資恢復(fù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)預(yù)計(jì)后延至三季度。

先行指標(biāo)中重點(diǎn)關(guān)注土地成交面積以及土地溢價(jià)率指標(biāo)。土地成交面積降幅繼續(xù)擴(kuò)大，土地溢價(jià)率有所抬頭。5月以來(lái)100大中城市成交土地占地面積同比下降40.48%，低于4月32.83個(gè)百分點(diǎn)，其中一線城市成交土地占地面積同比下降36.8%，低于4月117.66個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比下降48.91%，低于4月61.07個(gè)百分點(diǎn)，三線城市同比下降34.55%，低于4月18.06個(gè)百分點(diǎn)；二、5月以來(lái)100大中城市土地成交溢價(jià)率均值為3.57%，一二三線城市成交土地溢價(jià)率均值為4.99%、3.38%、1.51%，4月100大中城市土地成交溢價(jià)率均值為3.02%，一二三線城市成交土地溢價(jià)率均值為0%、3.42%、2.55%，截至當(dāng)前除一線城市外，其他各等級(jí)城市5月成交土地溢價(jià)率均值均低于4月；從數(shù)據(jù)顯示一線城市土地溢價(jià)率先回升。

綜上，通過行業(yè)數(shù)據(jù)追蹤來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)從政策底向現(xiàn)實(shí)底過渡，土地溢價(jià)率從一線城市率先恢復(fù)，行業(yè)至暗時(shí)刻已經(jīng)悄然在過渡，后期房地產(chǎn)呈現(xiàn)邊際向好跡象，房地產(chǎn)對(duì)銅需求提振也將更加明顯。