5月15日，央行、銀保監(jiān)會宣布下調(diào)商業(yè)性房貸利率，首套房貸利率為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點(diǎn)。通知主要針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，存量商業(yè)性個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

政策調(diào)整后，全國層面首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由不低于相應(yīng)期限LPR調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點(diǎn)(按4月20發(fā)布的5年期以上LPR計算為4.4%），如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調(diào)，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。

據(jù)測算，按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降低住房貸款利率反映了刺激房地產(chǎn)市場需求的意圖，有利于降低住房購置成本，有利于刺激需求邊際改善。結(jié)合近期各地政策持續(xù)放松，包括降低首付、降低房貸利率、松綁限售、放松限購等政策在一起，將為5月中下旬以及后續(xù)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件，預(yù)計一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。

央行、銀保監(jiān)會下調(diào)全國首套房貸利率

5月15日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》。

通知要求：

對于下調(diào)首套房貸利率的原因，央行表示，個人住房貸款利率政策是房地產(chǎn)長效機(jī)制和差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善型住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國務(wù)院有關(guān)部署，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，明確商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整有關(guān)事項。

對于通知對于居民家庭有什么影響？有專家對券商中國記者表示，通知主要針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，存量商業(yè)性個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。政策調(diào)整后，全國層面首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由不低于相應(yīng)期限LPR調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點(diǎn)(按4月20發(fā)布的5年期以上LPR計算為4.4%），如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調(diào)，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。

“按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。”上述專家稱。

降低購房成本，更好滿足首套購房需求

中泰證券研究所政策組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢表示，降低住房貸款利率反映了刺激房地產(chǎn)市場需求的意圖。4月29日中央政治局會議提出，“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”，尤其是提出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場需求相對偏弱，通過降低住房貸款利率，有利于降低住房購置成本，有利于刺激需求邊際改善。

另外，楊暢認(rèn)為，降低住房貸款利率有利于消除利率剪刀差。自2021年1月以來，首套房與二套房貸款市場平均利率持續(xù)回升，近期盡管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，個人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權(quán)平均利率水平，而個人住房貸款相較于一般企業(yè)貸款，資產(chǎn)質(zhì)量更好、還款風(fēng)險更低，但承受了較高的風(fēng)險溢價。因此，現(xiàn)階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質(zhì)量資產(chǎn)利率的剪刀差。

楊暢同時指出，在刺激需求同時堅持“房住不炒”。該政策重點(diǎn)對首套房貸款利率進(jìn)行調(diào)整，同時，該政策強(qiáng)調(diào)，“二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行”，拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時，有利于避免加大投資投機(jī)性需求。

楊暢認(rèn)為，因城施策有利于精準(zhǔn)調(diào)控。該政策強(qiáng)調(diào)“各城市自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限”，對于部分人口流入數(shù)量較大，住房具有剛性需求的城市，可以結(jié)合自身情況采取不同的加點(diǎn)方式，有利于對需求釋放進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，防止產(chǎn)生房價快速上行的壓力。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此次央行首次對于差別化房貸政策發(fā)布專門文件，充分體現(xiàn)了當(dāng)前房貸持續(xù)發(fā)力、扭轉(zhuǎn)近期房地產(chǎn)交易行情頹廢態(tài)勢的決心。此次下調(diào)房貸利率會產(chǎn)生四個重要的影響。一是有助于引導(dǎo)地方政府和銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整貸款政策，尤其是在房貸利率方面，能降則降、能低則低，充分為低成本購房落實(shí)優(yōu)惠政策。二是有助于引導(dǎo)房企積極推盤和銷售，尤其是結(jié)合近期的房貸利率成本較低的優(yōu)勢，鼓勵房企積極銷售，充分帶動房地產(chǎn)交易行情的活躍。三是有助于進(jìn)一步降低購房者的成本，同時結(jié)合近期各地政策持續(xù)放松的工作，客觀上可以進(jìn)一步促進(jìn)購房者購房壓力的減少。包括降低首付、降低房貸利率、松綁二手房限售、松綁限購等政策在一起，將為5月中下旬以及后續(xù)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件。四是有助于各地基于實(shí)際情況開展房地產(chǎn)貸款工作，一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。

央行金融市場司司長鄒瀾近日表示，我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機(jī)制。以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)，這是全國都要遵守的下限政策；人民銀行各省分支機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)省級市場利率定價自律機(jī)制，在全國政策下限基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個城市的貸款利率加點(diǎn)下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限，實(shí)踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點(diǎn)要求；銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值，這是完全市場化的經(jīng)營決策。

“近期，房貸利率下調(diào)主要是發(fā)生在銀行層面。3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點(diǎn)不等?！编u瀾稱，此外，部分省級市場利率定價自律機(jī)制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實(shí)際情況，在全國政策范圍內(nèi)，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據(jù)市場形勢和自身經(jīng)營策略，做出的差別化、市場化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的特征。